親の介護で実家どうする？売却・賃貸・空き家化の判断軸【現役ケアマネ＋FP視点】

「親が施設に入居したら、実家はどうすればいいの？」「空き家のままでいいの？売るべき？貸すべき？」──親の介護が進むにつれて、必ず家族が直面する 「実家問題」 。実家は 本人の思い出が詰まった場所 であると同時に、 固定資産税・管理費が継続的にかかる負担 でもあります。

私はケアマネとして、ご家族から「実家どうしよう…」という相談を本当によく受けます。 判断のタイミングを誤ると、空き家のまま放置で資産価値が下がり続け、相続でもめる という最悪のパターンに。逆に、適切に判断すれば、 数百万〜数千万円の資金確保＋管理コストゼロ を実現できます。

この記事では、現役ケアマネ＋FP相談視点で「親の介護中に実家をどうするか」を、 3つの選択肢の判断軸 で完全解説します。

実家問題｜3つの選択肢

実家の処分には大きく3つの選択肢があります。

選択肢	メリット	デメリット
① 売却	まとまった資金（数百万〜数千万円）獲得	手放すことへの抵抗感
② 賃貸化	月数万〜十数万円の収入、将来売却も可	大家責任・空室リスク
③ 空き家化	手放さなくて済む	固定資産税継続＋資産価値下落

それぞれの特徴を理解した上で、 家族・親本人の状況 に合った選択をします。「どれが正解」ということはなく、 総合的な判断 が必要です。

選択肢1｜売却｜まとまった資金確保

最も一般的な選択肢。実家を売って 現金化 します。

売却のメリット

• まとまった資金（数百万〜数千万円）が手に入る
• 介護費用に充てられる
• 固定資産税・管理費の負担がなくなる
• 空き家リスクから解放される
• 将来の相続トラブル予防

売却のデメリット

• 親の思い出を手放す心理的抵抗
• 売却までに時間がかかる（半年〜2年）
• 仲介手数料・税金で 手取りが減る
• 親本人の同意が必要（成年後見必須なケースも）
• 兄弟との合意形成が必要

売却を選ぶべきタイミング

• 親が 施設入居が確定 した
• 親本人がまだ 判断力がある うちに
• 介護費用の確保が必要
• 兄弟で売却に 合意できている

売却の流れ

1. 不動産会社に 査定依頼 （複数社）
2. 売却価格の決定
3. 媒介契約
4. 買主探し
5. 売買契約
6. 引き渡し・代金受領

平均で 半年〜1年 かかります。査定は無料で、複数社比較が鉄則。 「売れる時期を逃さない」 ことが大事です。

選択肢2｜賃貸化｜継続的な収入を得る

実家を 賃貸物件として貸し出す 選択肢。月数万〜十数万円の家賃収入を得られます。

賃貸化のメリット

• 月数万〜十数万円の 家賃収入
• 親の介護費用に充当できる
• 将来的に 売却も可能
• 実家を手放さずに済む
• 入居者がいる限り 管理コストゼロ

賃貸化のデメリット

• 大家としての 責任 （修繕・トラブル対応）
• 空室リスク （入居者が見つからない）
• リフォーム費用（数十万〜数百万円）が必要なケースも
• 確定申告の手間
• 賃貸借契約があると 将来売却しにくい

賃貸化を選ぶべきタイミング

• 立地が良い（駅近・人気エリア）
• 比較的築浅で大規模リフォーム不要
• 月の家賃収入が見込める（10万円以上）
• 将来的に売却も視野に入れたい

賃貸化の流れ

1. 不動産会社に 賃貸査定 を依頼
2. 必要なリフォーム工事
3. 賃貸募集
4. 入居者契約
5. 賃貸開始＋月額家賃の管理

管理が大変なら 「サブリース」 （管理会社に丸投げ）も選択肢。 手取りは減りますが手間ゼロ で運用できます。

選択肢3｜空き家化｜手放さない選択

実家を そのまま空き家として残す 選択肢。最も判断を先送りできる方法です。

空き家化のメリット

• 親の思い出を手放さない
• いつでも売却・賃貸に切り替え可能
• 帰省時の宿泊先として使える
• 親が施設から退院した時の戻り場所

空き家化のデメリット

• 固定資産税が継続 （年10万〜30万円）
• 修繕・管理費が発生
• 資産価値が 年々下落
• 「空き家特例」適用外で 税金優遇なし
• 防犯・防災リスク
• 特定空き家 認定で固定資産税6倍のリスク

空き家化を選ぶべきタイミング

• 親が施設から 戻る可能性がある
• 兄弟で意見がまとまらない
• 立地が悪く売却・賃貸ともに困難
• 一時的な判断保留として

空き家化の管理コスト

項目	年額
固定資産税	10万〜30万円
火災保険	2万〜5万円
庭木・草の管理	5万〜15万円
定期換気・清掃	5万〜10万円
合計	年20万〜60万円

→ 空き家を5年放置すると 100万〜300万円のコスト 。要注意です。

判断軸｜どの選択肢を選ぶべきか

3つの選択肢のどれを選ぶか、 5つの判断軸 で整理します。

判断軸1｜親の意向

親本人がまだ判断力があるなら、 必ず本人の意向を確認 。「売却していい？」「賃貸でも構わない？」と聞いておきます。 生前整理 の機会にもなります。

判断軸2｜親の状態

施設入居が確定的なら売却の検討余地あり。一時的な入院なら空き家化、というように親の状態で判断します。

判断軸3｜兄弟の合意

兄弟全員の合意が 絶対条件 。1人でも反対すると進められません。家族会議でしっかり話し合いましょう。「兄弟がもめない話し合いマニュアル」記事も参考に。

判断軸4｜立地と価値

駅近・人気エリアなら売却・賃貸どちらも有利。地方の郊外なら 空き家化リスクが大 。立地で戦略が変わります。

判断軸5｜介護費用の必要性

介護費用が不足する見込みなら 売却で資金確保 が現実的。年金内で介護費用を賄えるなら、慌てて売る必要はありません。

ケース別｜最適な選択肢

状況別の最適解を整理します。

ケース1｜駅近・親が特養入居・介護費用確保したい

→ 売却 が最適。まとまった資金で介護費用を確保。

ケース2｜駅近・親が施設入居・将来も実家を残したい

→ 賃貸化 がおすすめ。継続収入＋将来売却も可。

ケース3｜地方・親が一時入院

→ 空き家化 で様子見。回復したら戻る可能性あり。

ケース4｜兄弟で意見が分かれている

→ まず 家族会議＋FP相談 で全体最適を検討。

ケース5｜親に判断力がある＋老人ホーム入居検討

→ 生前整理＋本人同意で売却 がベスト。

実家の売却｜成功の5つのコツ

売却を選ぶ場合のコツを紹介します。

コツ1｜複数社に査定依頼

1社の査定では適正価格が分かりません。 3〜5社に査定依頼 して比較します。「一括査定サイト」を使えば1度で複数社に依頼可能。

コツ2｜信頼できる不動産会社を選ぶ

大手・地場の老舗・地域密着の3タイプから検討。 担当者との相性 も大事です。

コツ3｜必要最低限のリフォームで売る

「家を綺麗にしてから売る」のは 逆効果のことも 。リフォーム費用を回収できないケースが多いので、 最低限の清掃＋ハウスクリーニング で売り出すのがおすすめ。

コツ4｜売却タイミングを見極める

不動産価格は 季節変動・経済変動 があります。「今が売り時か」を不動産会社に確認。

コツ5｜税金対策を忘れずに

譲渡所得税・住民税の対策が必要。 「居住用財産の3,000万円特別控除」 などの特例を活用すれば、税金を大幅減額できます。 税理士・FPに相談 が確実です。

実家の賃貸化｜成功の3つのコツ

コツ1｜需要のあるエリアか確認

賃貸需要のあるエリアか不動産会社に確認。 地方の戸建ては賃貸が難しい ことが多いです。

コツ2｜サブリース vs 自主管理

管理会社に丸投げ（サブリース）か自主管理か検討。手間を省くならサブリースですが、 手取り収入が減る デメリットあり。

コツ3｜火災保険・地震保険を必ず加入

賃貸時は 大家としての保険加入が必須 。万が一のトラブル時の備えになります。

「成年後見」と実家処分

親に判断力がない場合、 成年後見人 が実家の処分を担います。

成年後見が必要な場合

• 親が認知症で判断力なし
• 親本人の同意が取れない
• 親名義の不動産売却が必要

成年後見の注意点

• 居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可 が必要
• 後見人は 「本人の利益」を最優先 に判断
• 売却が認められないケースもある

「成年後見制度」記事も参照。 判断力があるうちに任意後見 を契約しておくのがベストです。

相続トラブル予防｜書面化が必須

実家処分は 相続トラブルの最大要因 の1つ。事前準備が必須です。

兄弟全員の合意を書面化

口約束ではなく、 書面で合意を残す 。「実家は長男が売却し、売却益は兄弟で均等分配」など具体的に記載。

遺言書の活用

親に 遺言書（公正証書） を作成してもらうのが最も確実。「実家の処分方法」を遺言で指定すれば、相続トラブルが激減します。

専門家への相談

司法書士・税理士・弁護士・FPなど、 複数の専門家 に相談して全体最適を検討してください。「親の遺品整理・生前整理」「成年後見制度」記事も参考に。

FP相談で「実家＋家計」を総合判断

実家処分は単独で判断するより、 家計全体の中で考える べきテーマです。

FP無料相談で確認すべきこと：

• 実家売却・賃貸後の家計シミュレーション
• 相続税・譲渡所得税の試算
• 親の介護費用との両立
• 自分の老後資金との関係

ほけんの窓口・マネプロ・保険見直しラボ など、無料で何度でも相談可能。「親の介護費用が不安_FP相談」記事も参考に。

まとめ｜「先送り」が最大の損

実家問題は、 判断を先送りすればするほど損する テーマです。空き家のまま放置すると、 年20〜60万円のコスト＋資産価値下落 で、5年で100〜300万円の損失になります。

🍀 実家処分5原則 ① 親の判断力があるうちに方針決定 ② 売却・賃貸・空き家の3択で比較 ③ 兄弟全員の合意を書面化 ④ 遺言書（公正証書）で相続予防 ⑤ FP・税理士に相談して総合最適化

迷ったら、まず 無料のFP相談 から。家計全体を見て最適な判断ができるよう、専門家のサポートを受けましょう。